Die Arbeit stellt einen Zusammenhang zwischen der aktuellen Corona-Pandemie und den typischen Immobilienwertermittlungsverfahren her mit dem Ziel, Handlungsfelder zur weiteren Forschung aufzuzeigen. Das behandelte Thema kann in der allgemeinen Betriebswirtschaftslehre in die Leistungsphase des Beschaffungsprozesses eingeordnet werden, da der Beschaffungsbegriff im Dienstleistungsbereich anders betrachtet werden muss als in einem produzierenden Unternehmen, wo sich der Begriff im engsten Sinne auf Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe sowie auf Zulieferteile beschränkt. Im weiteren Sinne schließt der Begriff alle Maßnahmen, unter anderem auch die Informationsbeschaffung als Teil des Planungsprozesses, mit ein.
Immobilienbewertungen zur Beschaffung von Privatkrediten in Zeiten von Corona
Die Auswirkungen der Corona-Pandemie zeigen sich in fast allen Wirtschaftszweigen wie beispielsweise bei Unternehmen mit internationalen Produktions- und Lieferketten, der Tourismusbranche, bei Messe- und Eventunternehmen oder Gastronomiebetrieben. Doch auch die Immobilienbranche ist mittlerweile betroffen.
Die Beschaffung von Privatkrediten aus Sicht der Banken unter Voraussetzung einer eingetragenen Grundschuld zu Gunsten der Bank am zu finanzierenden Objekt ist die klassische Finanzierungsform für wohnwirtschaftliche Objekte.
Eine Bewertung der Immobilie von die Bank mit typischen Bewertungstools könnte durch die aktuelle Corona-Pandemie dazu führen, dass die tatsächlichen Marktwerte durch einen möglichen Wunsch einer Immobilie an Stadtrandgebieten von den ausgegebenen Beleihungswerten stark abweichen. Welchen Zusammenhang gibt es zwischen Immobilienfinanzierungen und einer Beleihungswertermittlung der zu finanzierenden Objekte? Könnte es aufgrund der Pandemie für Banken zu Schwierigkeiten kommen den Kunden entsprechende Konditionen zu unterbreiten, wenn Objekte nicht marktgerecht beurteilt werden können?
Der Autor stellt unter diesen Fragen einen Zusammenhang zwischen der aktuellen Corona-Pandemie und den typischen Immobilienwertermittlungsverfahren her mit dem Ziel, Handlungsfelder zur weiteren Forschung aufzuzeigen {Schmitz, Gedächtnisprotokoll, 15.11.2020). Das behandelte Thema kann in der allgemeinen Betriebswirtschaftslehre in die Leistungsphase des Beschaffungsprozesses eingeordnet werden {vgl. Hirschner & Aida, 2016, p. 17), da der Beschaffungsbegriff im Dienstleistungsbereich anders betrachtet werden muss als in einem produzierenden Unternehmen, wo sich der Begriff im engsten Sinne „...auf Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe sowie auf Zulieferteile [beschränkt].“ {Kürble, et al., 2016, p. 10). Im Weiteren Sinne schließt der Begriff alle Maßnahmen, unter anderem auch die Informationsbeschaffung als Teil des Planungsprozesses, mit ein {vgl. Kummer, et al., 2019, S. 90-91).
Typische Wertschöpfungskette zur Beschaffung eines wohnwirtschaftlichen Immobilienkredites aus Sicht der Bank
Um die Prüfung einer Finanzierungsanfrage durchzuführen, sind zwei wesentliche Aspekte aus Sicht der Bank entscheidend: Die Bonität des Kreditnehmers sowie die gestellten Sicherheiten. Anhand dieser Kriterien kann die Bank ihre Risikoeinschätzung vornehmen und dem Kunden entsprechende Konditionen unterbreiten.
Während die eingereichten wirtschaftlichen Unterlagen zur Prüfung der Bonität des Kreditnehmers vom Kreditinstitut ausgewertet werden, wird zur Sicherung des Kredites bei einer Immobilienfinanzierung üblicherweise eine Grundschuld zu Gunsten der Bank am zu finanzierendem Objekt eingetragen.
Der dezentral sitzende Bankberater nimmt eine erste Werteinschätzung des Objektes vor, indem er bestimmte Merkmale wie unter anderem die Art des Objektes, die Lage, das Baujahr oder den Modernisierungsstandard in ein entsprechendes Wertermittlungstool eingibt. Das Programm weist anschließend einen Markt- sowie Beleihungswert aus. Der Beleihungswert wiederum ist der ausschlaggebende Sicherheitenansatz. Anhand dieser beiden Parameter können dem Kunden Konditionen angeboten werden. Je niedriger der angegebene Sicherheitenwert bei gleichbleibender Ratingnote bzw. Bonität des Kunden ist, desto schlechter werden die Konditionen für den Kunden.
Erst wenn sich Bankberater und Kunde auf entsprechende Konditionen geeinigt haben und die Kreditverträge bereits unterschrieben wurden, geht ein Immobiliensachverständiger zum Objekt und nimmt eine Besichtigung vor Ort vor.
Dies hat zwei Gründe:
1. Ein hoher Kosten- und Zeitaufwand, wenn bei jeder angefragten Immobilie ein Sachgutachter das Objekt vor Ort begutachten müsste.
2. Das Geschäft zwischen Bank und Kreditnehmer kommt gegebenenfalls nicht zustande, der Kostenaufwand für das Gutachten für die Bank sind aber bereits angefallen.
Es kommt zu weniger Kreditabschlüssen, wenn die Bankeinschätzung des Objektes deutlich unter dem Wert liegt, den der Kunde am Markt zahlen muss, da die angebotenen Kreditkonditionen zu teuer wären. Klassische Wertermittlungsprogramme zur Einschätzung eines zu finanzierenden Objektes nutzen Vergleichsdaten, die sich auf vergangenheitsbezogene Immobilienabwicklungen stützen. Durch die Corona-Pandemie oder allgemein exogene Ereignisse könnten ausgegebene Markt- und Beleihungswerte nicht realitätsnah abgebildet werden, da die Vergleichswerte, auf die sich typische Wertindikationstools beziehen, vergangenheitsbezogen sind.
In der Informationsbeschaffung und Analyse kann es folglich vor allem in Krisenzeiten und des damit einhergehend veränderten Konsumentenverhaltens zu großen Verzerrungen zwischen tatsächlichen Marktpreisen und Markt- und Beleihungswerten kommen, welches durch ein automatisiertes Wertermittlungsprogramm eingeschätzt wird. Angenommen, die Bank würde eine Immobilie deutlich unterbewerten, führt dies beim Kunden zu nicht marktgerechten Konditionen, da der Risikoaufschlag der Bank zu hoch wäre. Werden Stadtgebiete, welche vor der Krise noch uninteressant waren, plötzlich während der Krise interessant, könnten Banken das Geschäft mit einem Interessenten verlieren, da sie die Immobilie unterbewerten und dem Kunden folglich nur schlechte Konditionen anbieten.
Allerdings hat die Nutzung automatisierter Bewertungsmodelle bei wohnwirtschaftlichen Immobilien Vorteile: Durch die Verwendung wird Zeit in der Abwicklung geschaffen sowie Ressourcen im Personalaufwand gespart. Eine Besichtigung durch einen Sachverständiger vor Ort zur Überprüfung des ausgegebenen Wertes bleibt nach Abschluss des Geschäftes alleridngs nicht aus.
Bei komplexeren Bewertungen im gewerblichen Bereich oder bei komplizierteren Projektfmanzierungen gibt es zur Zeit noch keine automatisierten Bewertungsprogramme, da zu geringe Vergleichswerte nicht zu einem marktgerechten Ergebnisführenwürden. {Schmitz, Gedächtnisprotokoll, 18.11.2020).
Aktuelle Zahlen in Bezug auf Corona- Infektionen und Homeoffice Möglichkeiten für Arbeitnehmer
Die aktuellen Fallzahlen von neu gemeldeten Infektionen mit dem Coronavirus (Covid 19) in Deutschland zeigen vor allem im Oktober und November 2020 einen hohen Anstieg (vgl. American Library Association (ALA), 2020). „In Folge der CoronaPandemie ist es zu einer stärkeren Nutzung von Homeoffice gekommen. Während es vor der Krise 51% der Unternehmen Beschäftigte gab, die regelmäßig im Homeoffice arbeiteten, sind es aktuell 76% (vgl. Tab.l).“ (vgl. Demmelhuber, et al., 2020, S. 1). Während sich kleinere Unternehmen mit dem digitalen Wandel schwerer tun, geben 97% der Unternehmen mit mehr als 500 Arbeitnehmer an, ihre Mitarbeiter im Homeoffice zu beschäftigen (vgl. Demmelhuber, et al., 2020, S. 1). Diese Verteilung ist einfach zu erklären: Während größere Unternehmen bereits vor Corona verstärkt auf digitale Kommunikationswege ausgelegtwaren (vgl. ifolnstitut, 2020, S. 8), verzichten 37% der Unternehmen mit weniger als 50 Beschäftigten „...komplett auf die Nutzung digitaler Tools zur Kommunikation und Zusammenarbeit [...]“ (ifo Institut, 2020, S. 8),,,[.. ,],da persönliche Absprachen in kleineren Gruppen tendenziell besser funktionieren als in großen Unternehmen mit einer großen Anzahl von Beschäftigten, die eventuell auf verschiedene Abteilungen oder sogar Standorte verteilt sind“, (ifolnstitut, 2020, S. 8).
Fazit aus den Statistiken
Aus den aktuellen Statistiken geht hervor, dass die Corona-Pandemie direkten Einfluss auf die Digitalisierung hat, da es die Unternehmen zwingt, sich mit digitalen Arbeitsabläufen und Kommunikationswegen zu beschäftigen (vgl. ifolnstitut, 2020, S. 45). Die jüngsten Ergebnisse der Neuinfektionen sind weiterhin steigend, während ein Ende der Pandemie durch ein geeignetes Mittel zwar in Sicht, aber noch lange nicht umgesetzt ist. Unternehmen müssen handlungsfähig bleiben und versuchen, durch das Bereitstellen von Homeoffice-Angeboten den Geschäftsbetrieb am Laufen zu halten. Durch die zunehmende Digitalisierung und das standortunabhängige Arbeiten sind Arbeitnehmer nicht mehr auf kurze Arbeitswege angewiesen und könnten folglich auch Wohnraum weiter außerhalb der Stadt aufsuchen.
Im folgenden Kapitel konkretisiert der Autor den Zusammenhang zwischen mobilen Arbeitsmöglichkeiten, einer daraus möglichen resultierenden Stadtflucht sowie Bedeutung für die Wertermittlungsbeurteilung, bezogen auf die Wertschöpfungskette einer geeigneten Konditionierung und Unterbreitung von Kreditangeboten (Schmitz, Gedächtnisprotokoll, 23.11.2020).
Mobiles Arbeiten: Bedeutung für die Immobilienbewertung
Schnelles Internet und mobiles Arbeiten ermöglichen es den Arbeitnehmern von Zuhause zu arbeiten. Warum also hohe Mieten für eine kleine Wohnung in der Stadt zahlen, wenn man dafür auch ein Haus mit Garten außerhalb der Stadt kaufen oder mieten kann? Der Autor prognostiziert, dass die Nachfrage nach wohnwirtschaftlichem Raum im Umland von Großstädten steigt, je länger die Pandemie und die damit einhergehenden persönlichen Einschränkungen andauem. Klassische Immobilienportale melden zwar, dass die Nachfrage nach Immobilien in Randbezirken während der Corona-Pandemie gestiegen seien, verlässliche Quellen für eine tatsächliche Stadtflucht bestätigen dies aber nicht {Schmitz, Gedächtnisprotokoll, 22.11.2020).
Eine Studie vom Immobilienverband Deutschland IVD hat ergeben, dass ein genereller Markteinbruch im Wohnimmobilienmarkt in Deutschland trotz Corona nicht in Aussicht ist {vgl. Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. (ehemals RDM Bundesverband e.V), 2020, S. 1), eine massive Preisveränderung aber von der Dauer der Pandemie abhängt (vgl. Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. (ehemals RDM Bundesverband e.V.), 2020, S. 5). Ferner wird aufgrund von Marktunsicherheiten aber auf einen Einbruch an Transaktionen verwiesen (vgl. Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. (ehemals RDM Bundesverband e.V.), 2020, S. 6). Weniger Transaktionen führen zu einer geringeren Vergleichsquote als Grundlage für klassische Wertermittlungstools (vgl. Hirschner & Aida, 2016, S. 55), was wiederum zu Verzerrungen zwischen den Indikationen und dem tatsächlichen Marktwert kommt. Die Algorithmen der Programme orientieren sich grundsätzlich an der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV). Die komplexen Algorithmen der Programme werden jährlich angepasst. Indikatoren wie Bodenrichtwerte und Verkaufspreise stützen sich vergangenheitsbezogen auf diejährlich stattfindenden Gutachterausschüsse des jeweiligen Bundeslandes (vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, 2020), das heißt der Bewertungszeitraum ist jeweils der 01.01.-31-12. Mit anderen Worten: Automatisierte Bewertungsprogramme orientieren sich an Vergleichswerten aus dem Vorjahr. Sind die Indikatoren für wohnwirtschaftlichen Raum im Stadtumland im Vorjahr niedrig gewesen, aber steigt innerhalb des Jahres der tatsächliche Marktwert aufgrund eines erhöhten Nachfrageverhaltens an, zum Beispiel durch eine mögliche Stadtflucht Seitens der Käufer, kann die Bank dem Kunden keine marktgerechten Konditionen anbieten. Das Programm setzt möglicherweise einen zu niedrigen Beleihungswert an, da es aktuelle unterjährige Entwicklungen nicht mit einbezieht. Dies führt schlussendlich zu höheren Sicherheitsaufschlägen in der Konditionierung und schließlich zu einem nicht marktgerechtenZinsangebot {Schmitz, Gedächtnisprotokoll, 05.12.2020).
Lösungsansätze
Die schnellen Veränderungsprozesse durch die Globalisierung, Digitalisierung und Urbanisierung fordern ein Umdenken in der Herangehensweise der Informationsbeschaffung- und Informationsanalyse. Diese schnellen Veränderungsprozesse „..erfordern Transformationen, die den tatsächlichen Änderungsbedarf auf Basis präziser Analysen kalkulieren, ihre Auswirkungen prüfen und den Wandel strukturiert planen.“ {Peyinghaus & Zeitner (Hrsg.), 2019, S. V).
Die zunehmende Digitalisierung von bestehenden Arbeitsprozessen sowie Auswertung großer Datenmengen hat in der Immobilienbranche in Bezug auf Wertermittlungen bereits an Bedeutung gewonnen {vgl. Heppelmann & Porter, 2015, S. 56). Die Basis klassischer Wertermittlungstools sind allerdings Richtwerte von vor einem Jahr, welche dadurch zu extremen Verzerrungen zwischen der Realität und der Bewertung des Tools führen könnten. Wie könnte man es also schaffen, aktuelle Datenmengen einzubeziehen?
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- Quote paper
- Aljoscha Schmitz (Author), 2020, Immobilienbewertungen zur Beschaffung von Privatkrediten in Zeiten der Covid-19 Pandemie, Munich, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/985630
