Bei der Finanzierung von Immobilienprojekten geht es um große
Geldbeträge. Entsprechende Sorgfalt und Fachkenntnis um die
Besonderheiten und Anforderungen der Finanzierungspartner sind daher
nicht nur von Nutzen sondern sogar von größter Notwendigkeit. In den
vergangenen Jahren haben sich nicht nur die rechtlichen Rahmenbedingungen sondern auch die entscheidungsrelevanten Tatbestände für Investitionsentscheidungen Immobilienprojekte betreffend, geändert. Worauf nun bei der
Finanzierung von Immobilienprojekten zu achten zu achten ist, wie der
Wert einer Immobilie ermittelt wird und welche Regelungen das
Bauträgervertragsgesetz (BTVG) vorsieht, wird in dieser Arbeit erläutert.
Weiters wurde herausgearbeitet, welche Aspekte bei der Projektprüfung
für einen Investor oder eine Bank als Finanzierungspartner relevant sind und auch inwieweit sich diesbezüglich in den vergangenen Jahren
Änderungen ergeben haben, beispielsweise aufgrund der Basel-Richtlinien. Weiters möchte ich erforschen, welche
Finanzierungsmöglichkeiten sich aufgrund aktueller rechtlicher
Rahmenbedingungen anbieten und welche Risiken mit
Immobilienprojekten und deren Finanzierung verbunden sind. Auch wird die Fragestellung beantwortet, welche Aspekte bei einer Due Diligence sowie der Projektprüfung durch eine finanzierende Bank zu beachten sind.
Darüber hinaus wird darauf eingegangen, wie der Wert einer Immobilie
ermittelt wird.
Inhaltsverzeichnis
- 0 Einleitung
- 1 Zielsetzung
- 1.1 Problemstellung
- 1.2 Ziele der Arbeit
- 1.3 Forschungsfragen
- 2 Begriffsbestimmungen
- 2.1 Arten von Immobilien
- 2.1.1 Büroimmobilien
- 2.1.2 Wohnimmobilien
- 2.1.3 Gewerbe- und Geschäftsimmobilien
- 2.1.4 Tourismus- und Hotelimmobilien
- 2.1.5 Gemischte Immobilien
- 2.1.6 Sonderimmobilien
- 2.1.7 Welches Produkt ist das Passende?
- 2.2 Arten von Finanzierungen
- 2.2.1 Außenfinanzierung / Innenfinanzierung
- 2.2.3 Anbieter von Finanzierungen
- 2.2.3 Immobilienfinanzierung der öffentlichen Hand
- 2.1 Arten von Immobilien
- 3 Finanzierung durch Kreditinstitute
- 3.1 Strukturierung der Immobilienfinanzierung
- 3.1.1 Projektbezogene Finanzierung oder Globalrahmen
- 3.1.2 Schichtenfinanzierung
- 3.1 Strukturierung der Immobilienfinanzierung
- 4 Finanzierungsinstrumente
- 4.1 Klassische Immobilienfinanzierungen
- 4.2 Kontokorrentkredite
- 4.3 Abstattungskredit und Darlehen
- 4.4 Haftungskredit und Bankgarantien
- 4.5 Immobilienleasing
- 4.6 Mezzanine-Kredit
- 4.7 Eigenkapital und Private Equity
- 4.8 Syndizierungen, Finanzierungskonsortien
- 4.9 Refinanzierungsinstrumente Bankschuldverschreibungen und Pfandbriefe
- 4.10 Wohnbauförderung / Zwischenfinanzierung
- 4.11 Finanzierung durch Bausparkassen
- 5 Finanzierungen nach BTVG Bauträgervertragsgesetz
- 5.1 Allgemeines
- 5.2 Der Bauträgervertrag
- 5.3 Sicherungsmodelle: Grundbücherliche Sicherung mit Ratenplan und schuldrechtliche Sicherung
- 5.4 Daraus resultierende Änderungen bei der Bauträgerfinanzierung und Gefahrenpotenzial für Kreditinstitute sowie Probleme bei der Treuhänderabwicklung
- 6 Erwartungen der Bank an den Projektanten
- 6.1 Projektdarstellung / Firmendarstellung
- 6.2 Liquiditätsplan
- 6.3 Projektkalkulation
- 6.4 Verwertungsszenario
- 6.5 Planungsrechnung
- 6.6 Machbarkeitsstudie
- 6.7 Standortanalyse
- 7 Kreditvergabeprozess
- 7.1 Risikomanagement
- 7.2 Bonitätsprüfung
- 7.3 Rating
- 7.4 Margenkalkulation / Preisfindung
- 7.5 Finanzierungsangebot
- 7.6 Verbriefung
- 7.7 Finanzierung von Projektentwicklungen
- 7.8 Zins- und Laufzeitvereinbarungen / Fristigkeiten
- 7.9 Tilgungsvereinbarungen
- 7.10 Sicherheiten
- 7.10.1 Realsicherheiten
- 7.10.2 Personalsicherheiten
- 7.10.3 Forderungen
- 7.11 Auflage Projektcontrolling intern / extern
- 7.12 Finanzierungskosten
- 7.13 Basel II / Basel III
- 8 Projektrelevante Kennzahlen und deren Praxisrelevanz
- 8.1 GIK Kostenkalkulation Inhalt / Ö-Norm
- 8.2 Loan to Value - LTV
- 8.3 Loan to Cost - LTC
- 8.4 Fremdkapital - und Eigenkapitalquote
- 8.5 Renditekennzahlen Brutto- / Nettoanfangsrendite und Brutto- / Nettosollrendite
- 8.6 Deckungsbeitrag
- 8.7 Rohertrag
- 8.8 Net Operating Income NOI
- 8.9 Cashflow
- 8.10 Schuldentilgungsdauer
- 8.11 Debt Service Coverage Ration - DSCR
- 8.12 Interest Coverage Ratio - ICR
- 8.13 Return on Investment - ROI
- 8.14 Return on Equity - ROE
- 8.15 Internal Rate of Return – IRR
- 8.16 Leerstandsquote
- 8.17 Durchschnittsmiete
- 9 Due Diligence bei Immobilienakquisitionen, Risiken von Immobilienprojekten
- 9.1 Aufgaben der Due Diligence
- 9.2 Ziele
- 9.3 Ablauf in Teilbereichen
- 9.4 Ergebnisse
- 9.5 Risiko- und Chancenanalyse
- 9.5.1 Fremdwährungsrisiken, Absicherungsmöglichkeiten
- 9.5.2 Zinsabsicherung mittels Cap in Kombination mit Floor
- 9.5.3 Verwertungsrisiko / Marktrisiko
- 9.5.4 Miethöhe bzw. Verwertungspreise
- 9.5.5 Unerwartete Entwertung
- 9.5.6 Änderung rechtlicher Rahmenbedingungen
- 9.6 USt-Vorsteuer / Endverbraucher oder Anleger
- 9.7 Steuerliche Nutzbarkeiten wie Abschreibungen, etc.
- 9.8 Grunderwerbssteuersparende Abwicklungen bei Projektfinanzierungen - Share Deal im Gegensatz zu Asset Deal
- 9.9 Haftungen / Einlagenrückgewähr
- 9.10 Anforderungen an Rendite durch Investoren
- 9.11 Sonstige Risiken
- 9.11.1 Immobilienkaufvertragsklauseln
- 9.11.2 Widmungsprobleme
- 9.11.3 Bau- & Ausstattungsbeschreibungen
- 9.11.4 Widersprüche bei Auszahlungsberechtigung des Treuhänders zu den Treuhandbedingungen des Kreditinstitutes
- 9.11.5 Übernahme von Lasten
- 10 Wertermittlung einer Immobilie für den Investor / Käufer / Bank / Errichter
- 10.1 Bewertungsmethoden bzw. –verfahren / Liegenschaftsschätzung
- 10.2 Ertragswert
- 10.3 Vergleichswert
- 10.4 Sachwert
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Diese Masterarbeit befasst sich mit der Immobilienfinanzierung. Ziel ist es, die Grundlagen, Anforderungen und risikorelevanten Aspekte der Immobilienfinanzierung umfassend darzustellen. Die Arbeit untersucht verschiedene Finanzierungsformen und -instrumente und beleuchtet den Kreditvergabeprozess aus der Perspektive der Kreditinstitute.
- Grundlagen der Immobilienfinanzierung
- Arten von Immobilien und Finanzierungen
- Risikomanagement im Immobilienfinanzierungsgeschäft
- Kreditvergabeprozess und -bedingungen
- Relevante Kennzahlen und deren Bedeutung
Zusammenfassung der Kapitel
0 Einleitung: Diese Einleitung führt in das Thema der Masterarbeit ein und gibt einen Überblick über den Aufbau und die Zielsetzung der Arbeit. Sie skizziert die Bedeutung der Immobilienfinanzierung und die Relevanz der untersuchten Aspekte für die Praxis.
2 Begriffsbestimmungen: Dieses Kapitel liefert grundlegende Definitionen und Begriffserklärungen, die für das Verständnis der Arbeit unerlässlich sind. Es differenziert zwischen verschiedenen Arten von Immobilien und Finanzierungsformen, legt den Fokus auf die Klassifizierung von Immobilien nach Nutzungsarten (z.B. Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien) und erläutert verschiedene Finanzierungsmodelle (z.B. Außen- und Innenfinanzierung).
3 Finanzierung durch Kreditinstitute: Dieses Kapitel befasst sich mit der Immobilienfinanzierung durch Kreditinstitute. Es analysiert die Strukturierung von Immobilienfinanzierungen, wobei die Unterscheidung zwischen projektbezogener Finanzierung und Globalrahmen sowie das Konzept der Schichtenfinanzierung im Detail behandelt werden. Der Fokus liegt auf der Rolle der Kreditinstitute als zentrale Akteure im Immobilienfinanzierungsmarkt und den damit verbundenen Prozessen und Strategien.
4 Finanzierungsinstrumente: Dieser Abschnitt präsentiert eine umfassende Übersicht über verschiedene Finanzierungsinstrumente im Immobilienbereich. Von klassischen Immobilienfinanzierungen über Kontokorrentkredite, Abstattungskredite, Leasing, Mezzanine-Finanzierungen bis hin zu Eigenkapital und syndizierten Finanzierungen werden unterschiedliche Ansätze detailliert beschrieben. Die jeweiligen Vor- und Nachteile sowie die spezifischen Einsatzmöglichkeiten werden erörtert, um ein umfassendes Bild der verfügbaren Optionen zu vermitteln.
5 Finanzierungen nach BTVG Bauträgervertragsgesetz: Dieses Kapitel analysiert die Besonderheiten der Immobilienfinanzierung im Kontext des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG). Es beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen, die für Bauträgerfinanzierungen gelten, und untersucht verschiedene Sicherungsmodelle, die zum Schutz der Kreditinstitute eingesetzt werden. Die Arbeit geht insbesondere auf potenzielle Risiken und Probleme bei der Treuhandabwicklung ein.
6 Erwartungen der Bank an den Projektanten: Dieses Kapitel beschreibt die Erwartungen der Banken an die Projektanten bei der Kreditvergabe. Es werden die Anforderungen an die Projektdarstellung, Liquiditätsplanung, Projektkalkulation, Verwertungsszenarien, Planungsrechnung, Machbarkeitsstudien und Standortanalysen detailliert erläutert. Es zeigt auf, welche Informationen und Unterlagen Banken benötigen, um die Kreditwürdigkeit des Projektanten und die Wirtschaftlichkeit des Projekts zu beurteilen.
7 Kreditvergabeprozess: Dieser Abschnitt beschreibt den Kreditvergabeprozess bei Immobilienfinanzierungen. Die Analyse umfasst das Risikomanagement, die Bonitätsprüfung, das Ratingverfahren, die Margenkalkulation, die Gestaltung des Finanzierungsangebots und die Berücksichtigung von Basel II/III-Vorgaben. Die verschiedenen Phasen des Prozesses werden detailliert dargestellt, von der ersten Kontaktaufnahme bis zur finalen Kreditvergabe.
8 Projektrelevante Kennzahlen und deren Praxisrelevanz: In diesem Kapitel werden wichtige Kennzahlen für die Bewertung von Immobilienprojekten vorgestellt und deren praktische Relevanz im Kontext der Immobilienfinanzierung erläutert. Es werden Kennzahlen wie LTV, LTC, Eigenkapitalquote, Renditekennzahlen (IRR, ROI), Cashflow, DSCR und ICR besprochen und ihre Bedeutung für die Risikobewertung und die Entscheidungsfindung im Kreditvergabeprozess hervorgehoben.
9 Due Diligence bei Immobilienakquisitionen, Risiken von Immobilienprojekten: Dieses Kapitel befasst sich mit der Due Diligence bei Immobilienakquisitionen und analysiert die verschiedenen Risiken von Immobilienprojekten. Es werden die Aufgaben und Ziele der Due Diligence erläutert und der Ablauf in verschiedenen Teilbereichen detailliert dargestellt. Besondere Aufmerksamkeit wird den verschiedenen Risikotypen gewidmet, z.B. Fremdwährungsrisiken, Zinsänderungsrisiken, Verwertungsrisiken und rechtlichen Risiken. Die Bedeutung steuerlicher Aspekte wird ebenfalls hervorgehoben.
10 Wertermittlung einer Immobilie für den Investor / Käufer / Bank / Errichter: Dieses Kapitel beschreibt verschiedene Methoden zur Wertermittlung von Immobilien. Es werden die gängigen Bewertungsverfahren, wie der Ertragswert, der Vergleichswert und der Sachwert, detailliert erläutert. Der Fokus liegt auf der Bedeutung einer korrekten und objektiven Wertermittlung für Investoren, Käufer, Banken und Errichter von Immobilien.
Schlüsselwörter
Immobilienfinanzierung, Kreditinstitute, Finanzierungsinstrumente, Risikomanagement, Bauträgervertragsgesetz (BTVG), Due Diligence, Wertermittlung, Kennzahlen (LTV, LTC, IRR, ROI, DSCR, ICR), Projektentwicklung, Bonitätsprüfung, Basel II/III.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Masterarbeit: Immobilienfinanzierung
Was ist der Gegenstand dieser Masterarbeit?
Die Masterarbeit befasst sich umfassend mit der Immobilienfinanzierung. Sie untersucht die Grundlagen, Anforderungen und risikorelevanten Aspekte dieses Bereichs, beleuchtet verschiedene Finanzierungsformen und -instrumente und analysiert den Kreditvergabeprozess aus der Perspektive der Kreditinstitute.
Welche Themen werden in der Arbeit behandelt?
Die Arbeit deckt ein breites Spektrum an Themen ab, darunter die Grundlagen der Immobilienfinanzierung, verschiedene Arten von Immobilien und Finanzierungen, Risikomanagement im Immobilienfinanzierungsgeschäft, den Kreditvergabeprozess und dessen Bedingungen, sowie relevante Kennzahlen und deren Bedeutung. Sie betrachtet auch die rechtlichen Rahmenbedingungen (z.B. BTVG), Due Diligence-Prozesse und Methoden zur Wertermittlung von Immobilien.
Welche Arten von Immobilien und Finanzierungen werden unterschieden?
Die Arbeit differenziert zwischen verschiedenen Arten von Immobilien (Büro-, Wohn-, Gewerbe-, Tourismus-, gemischte und Sonderimmobilien) und Finanzierungsformen (Außen-/Innenfinanzierung, öffentliche Hand, Kreditinstitute). Es werden diverse Finanzierungsinstrumente detailliert beschrieben, wie klassische Immobilienfinanzierungen, Kontokorrentkredite, Abstattungskredite, Leasing, Mezzanine-Finanzierungen, Eigenkapital, syndizierte Finanzierungen und mehr.
Wie wird der Kreditvergabeprozess dargestellt?
Der Kreditvergabeprozess wird Schritt für Schritt erläutert, von Risikomanagement und Bonitätsprüfung über Ratingverfahren und Margenkalkulation bis hin zum Finanzierungsangebot, der Verbriefung und den Vereinbarungen zu Zinsen, Laufzeiten und Tilgungen. Die Bedeutung von Sicherheiten (Real- und Personalsicherheiten) und die Einhaltung von Basel II/III-Vorgaben werden ebenfalls hervorgehoben.
Welche Kennzahlen spielen eine Rolle?
Die Arbeit erläutert die Bedeutung zahlreicher projektrelevanter Kennzahlen, darunter LTV (Loan to Value), LTC (Loan to Cost), Eigenkapitalquote, verschiedene Renditekennzahlen (IRR, ROI, Brutto-/Nettorrenditen), Cashflow, DSCR (Debt Service Coverage Ratio), ICR (Interest Coverage Ratio), Leerstandsquote und Durchschnittsmiete. Es wird gezeigt, wie diese Kennzahlen die Risikobewertung und Entscheidungsfindung beeinflussen.
Was ist die Bedeutung von Due Diligence und Risikomanagement?
Die Arbeit betont die entscheidende Rolle von Due Diligence bei Immobilienakquisitionen. Es werden die Aufgaben und Ziele der Due Diligence erläutert, der Ablauf in verschiedenen Teilbereichen beschrieben und verschiedene Risikotypen analysiert (Fremdwährungsrisiken, Zinsänderungsrisiken, Verwertungsrisiken, rechtliche Risiken etc.). Methoden zur Risikominderung und -absicherung werden ebenfalls diskutiert.
Welche Methoden der Wertermittlung werden behandelt?
Die Arbeit beschreibt verschiedene Methoden zur Wertermittlung von Immobilien, einschließlich Ertragswert, Vergleichswert und Sachwert. Die Bedeutung einer korrekten und objektiven Wertermittlung für alle Beteiligten (Investoren, Käufer, Banken, Errichter) wird hervorgehoben.
Welche Rolle spielt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG)?
Die Arbeit analysiert die Besonderheiten der Immobilienfinanzierung im Kontext des BTVG. Sie beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen für Bauträgerfinanzierungen, untersucht verschiedene Sicherungsmodelle und geht auf potenzielle Risiken und Probleme bei der Treuhandabwicklung ein.
Welche Erwartungen haben Banken an Projektanten?
Die Arbeit beschreibt detailliert die Erwartungen der Banken an Projektanten bei der Kreditvergabe. Dies umfasst Anforderungen an die Projektdarstellung, Liquiditätsplanung, Projektkalkulation, Verwertungsszenarien, Planungsrechnung, Machbarkeitsstudien und Standortanalysen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren den Inhalt der Arbeit?
Schlüsselwörter sind: Immobilienfinanzierung, Kreditinstitute, Finanzierungsinstrumente, Risikomanagement, Bauträgervertragsgesetz (BTVG), Due Diligence, Wertermittlung, Kennzahlen (LTV, LTC, IRR, ROI, DSCR, ICR), Projektentwicklung, Bonitätsprüfung, Basel II/III.
- Quote paper
- Mag. Michael Schwarzl (Author), 2012, Immobilienfinanzierung - Grundlagen, Anforderungen, risikorelevante Aspekte, Munich, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/196355
